La préemption, la dérive d'un droit, un pouvoir

      Les terrains sur lesquels il est question de construire des immeubles ont été acquis par la commune de Levens (06) qui a fait valoir son droit de préemption. Dans le cadre de l’intérêt général, bien entendu. Mais qu’est-ce que cette pratique ?

        C’est au nom de l’intérêt général, que la collectivité  publique s’est accordée le droit de préemption. Et selon les textes, c’est une arme des politiques d’aménagement.

Lorsqu’une vente se réalise,  une commune, une collectivité peut être prioritaire à l’achat dans certaines zones de son territoire, elle exerce alors son droit de préemption.

À Levens la quasi totalité de la commune

est soumise à droit de préemption

        Il faut savoir qu’ à Levens une bonne partie de la commune est soumise à droit de préemption, mais que jusque là elle n’en n’abusait pas.

Cette épineuse question touche au droit et à la propriété privée, et il est assez cocasse que des « libéraux » se comportent comme des « collectivistes »  cliquez.

       Il y a un certain nombre de critères à respecter pour que l’acte soit légal. Afficher la raison de la préemption, qu’elle soit d’intérêt général etc... voir

       Il ne faut pas confondre la préemption et l’expropriation. Cette dernière peut s’exercer sans qu’il y ait vente.

        L’intérêt général, est une notion qui peut varier. Ainsi  une commune va préempter tel terrain pour qu’on n’y construise pas un foyer sonacotra, une autre profitera de la vente d’une belle propriété pour créer un grand parc public, telle autre va mettre des logements dits « sociaux » dans des jardins potagers et dans des zones inondables etc...

       Ce droit, est avec celui de l’établissement des POS (Plans d’Occupation des Sols) l’un des derniers pouvoirs des maires, mais c’est un pouvoir de poids. Et ce n’est pas toujours une logique d’aménagement d’intérêt général qui prévaut. Il n’y a qu’à voir l’urbanisation totalement incohérente d’une commune comme Levens : du « mitage » partout.

       Mais jusque-là l’incohérence faisait au moins des heureux : ceux qui voyaient leur terrain devenir constructible.

       Dorénavant c’est tout à fait autre chose qui s’abat sur chaque habitant de la commune : la menace de ne plus être totalement libre de disposer de son bien.

       Ainsi la dernière modification du POS qui fait passer 5,12 hectares (51 200 m2) en zone dédiée aux logements sociaux a pris en otage les terrains privés qui s’y trouvent.

       Auparavant ils pouvaient parfois, mais assez rarement, être préemptés. Désormais il y a toute « chance » qu’ils le soient. Sinon on ne voit pas pourquoi il serait nécessaire de les changer de zones, sinon pour y faire de superbes ghettos d’immeubles.

       Et ce n’est pas sans conséquence.

       Prenons un exemple. Telle personne possède sur sa propriété un terrain qu’elle veut céder à son enfant pour qu’il s’y établisse. Selon la zone où elle se trouve, il n’est plus sûr que cela soit possible à l’avenir.

       Le thème du logement social est génial. La situation est tellement grave (la faute à  qui?) que cela  permet à quelques élus de faire passer tout ce qu’ils veulent sans contrainte et en plus c’est nous qui payons, puisque c’est de l’argent public qui finance pour partie les opérations.

       Entre parenthèse nombre de communes qui préemptent en profitent pour faire baisser les prix. C'est parfois abusif et donne lieu à contentieux.  Ce n'a pas été le cas à  Levens où les terrains ont été vendus au prix du marché, alors même qu’ils avaient, pour certains, été acquis jusqu’à 20 fois moins cher.

LE DROIT DU SEIGNEUR

            Le droit de préemption est une spécialité française. Inscrit dans les textes de droit depuis une cinquantaine d’années, il  plonge ses racines lointaines dans le plus ancien fond de notre droit qui connaissait le "retrait féodal".  Dans presque toutes les coutumes, le "seigneur du lieu" disposait d'un certain délai (quarante jours dans la coutume de Paris) pour annuler à son profit une vente immobilière en remboursant l'acheteur. Cette institution avait une triple fonction:

- Elle permettait au détenteur de l'autorité de filtrer ses futurs redevables et de s'opposer à l'arrivée d'un acquéreur qui aurait pu contrecarrer son autorité;

- Elle était l'occasion d'une réorganisation foncière au profit du domaine.           -

- C’était l’outil d’un contrôle fiscal efficace: les droits de mutation (le quint) étaient en effet devenus au fil du temps le bénéfice seigneurial le plus productif et la menace du retrait (au prix déclaré) était une mesure dissuasive d'éventuelles fraudes par déclaration sous-évaluée.

            Est-ce si étonnant que ce bon droit ait été supprimé à la Révolution en même temps que les autres droits seigneuriaux ? Quelques années plus tard, le droit de retrait allait être recréé sous forme de droit de préemption fiscal comme complément de l'impôt sur les mutations, lui-même recréé au profit de l'État. Et l'on trouve toujours dans notre code des impôts un article 668 qui autorise le fisc à préempter un immeuble en versant au vendeur le prix déclaré majoré de 20%.

            Même s’il n’y a pas d’enquête sérieuse, tous ceux qui travaillent sur cette question s’accordent à dire que le taux de recours à la préemption est faible. De l’ordre de 1 % à 5 % du volume de transactions soumises au droit de préemption. Mais cette question est sensible et dans certaines communes elle est venue directement comme un thème de la dernière campagne électorale. Car si l’intention peut paraître louable, les dérives sont nombreuses.

            Levens, qui devient le terrain à bâtir de la communauté urbaine de Nice, va préempter de plus en plus. Il n’y a pas qu’à l’Orte et au Rivet que ce droit du seigneur va être utilisé…

           Et il n’y a pas que les terrains et les bâtiments anciens qui peuvent être préemptés. Le droit de préemption peut s’appliquer aussi aux biens construits de moins de dix ans, et aux logements isolés dans les copropriétés. Pour cela il doit être renforcé et une délibération motivée du conseil municipal suffit. Ce qui est le cas à Levens sur toutes les zones classées comme "urbaines".

           Quant aux zones classées "naturelles", à Levens elles n'y échappent plus non plus, un autre type de préemption s'y applique depuis peu.

            On se doute bien qu’il y a souvent des abus et donc des contestations.

« Dans un délais de deux mois vendeurs et acheteurs peuvent former une demande d’annulation de  la préemption devant le tribunal administratif voire une demande de suspension pour accélérer le processus judiciaire » déclare Benoît Jorion, avocat à Paris spécialiste du droit public. «Ils peuvent aussi dans un délai de quatre à cinq ans former une demande d’indemnisation ».

             À l’Orte, comme au Rivet, on le sait depuis le dernier conseil municipal (15 sept 09), il n'y a pas eu d'étude sérieuse pour choisir ces sites. Juste des opportunités de vente a t-on appris du maire.

            C’est dire ce que peuvent redouter les Levensois propriétaires. Ce qui fait pas mal de monde si l'on en croit les statistiques de l'INSEE. Ainsi (chiffres de 1999 - lien) il y avait à cette époque 2652 personnes propriétaires, 766 locataires et 217 logées gratuitement.