LEVENS (06) UN P.L.U MAL ENGAGÉ?

Publié le 13 janvier 2012 par les perdigones

Pas encore mis à l’enquête publique, ce PLU est mal parti. Les textes des documents rapportés au plus près du terrain réservent bien des surprises: ils ne s‘appliquent pas partout de la même façon.

Grabbels (34) Vennelles, Trebeurden, Colmar, Couchevel, Porto-Vecchio, Mandelieu, Argenteuil, ces villes ont toutes un point commun. Elles ont rejoint la longue liste des communes dont le Plan Local d’Urbanisme (PLU) vient d’être annulé par les tribunaux.

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LES PLU DOIVENT RESPECTER CERTAINES RÈGLES

L’annulation d’un PLU est en effet possible (voirplu-info.net)

A deux conditions:

Que des plaignants (particuliers, associations qui ont intérêt à agir) soient suffisamment motivés et déterminés pour monter un dossier sérieux et aller au bout de la procédure.
Qu’il y ait des raisons de forme ou de fond dans le PLU qui contreviennent et ne respectent pas les règles fixées.

Si ce document fait débat, c’est qu’il est d’un enjeu important. Il organise le développement d'une commune. Il fixe les règles d'urbanisme : zones constructibles, zones agricoles, coefficient d'occupation des sols, prescriptions architecturales etc.

C’est dire si la conciliation d’intérêts contradictoires est complexe.

Cela demande réunions, explications, écoute, débats, prise en compte, bref une vraie démarche démocratique. Une démarche ouverte qui convainc plus qu’elle n’impose.

Cela nécessite transparence et mise à disposition des documents. Depuis notre alerte (12 juillet PLU de Levens: les documents du zonage ), un effort a été fait de la part de la municipalité, certains documents sont depuis peu* mis en ligne sur le site de la mairie (ici). *(note 1: vérification faite, en réalité un certain nombre de documents sont "corrompus" et ne sont pas disponibles, il y a encore un effort à faire...) (note 2: lors du conseil municipal du 19 janvier 2012, le maire a annoncé au public présent qu'il avait informé les conseillers municipaux que depuis le 15 novembre 2011 tous les documents sont - dit-il- librement consultables par tous les levensois en mairie... quel dommage d'apprendre cela en catimini, plus de 2 mois après !)

Généralement un PLU est attaqué au terme de l’enquête publique qui a lieu avec commissaire enquêteur, après son approbation par le conseil municipal et le préfet.

Aujourd'hui à Levens, comme dans les 46 communes qui la composent, ce sera la métropole Nice Côte d'Azur qui l'approuvera. En la matière, le conseil municipal de Levens n'a plus aucun pouvoir décisionnel. Par contre c'est le pouvoir local qui induit le zonage de la commune, il est déterminant dans le choix de rendre constructible ou pas tel lieu, de transformer en zone agricole ou pas, tel bois de pin, telle oliveraie ou telle terre arable.

Il faut bien comprendre qu'il y a deux éléments importants dans un Plan d'urbanisme :

Les orientations générales (Nous les considérons mauvaises pour Levens)
Celui qui est derrière le crayon et fait tracer le trait des zones. (Nous les considérons non conformes aux critères énoncés)

LEVENS : une commune à forts enjeux

Tout ça pour regarder au plus près ce PLU que nous avons particulièrement étudié, qui nous semble d’ores et déjà mal engagé: le PLU de la commune de Levens (06).

Levens est un cas intéressant. La commune, située à 18 km de Nice, a une superficie importante de 2985 hectares. Ces dernières années, c’est la commune qui a connu la plus forte progression démographique de toute l'ex-communauté urbaine de Nice Côte d’Azur (27 communes).

Levens est intéressant, parce que c’est une commune à forts enjeux.

Enjeux écologiques (paysages remarquables, richesse de la biodiversité, Risques naturels prévisibles),

Enjeux économiques et financiers (Spéculation prix des terrains, entreprises de BTP),

Enjeux du vivre ensemble (peu de vie sociale, turn-over important d’une population qui ne reste pas).

Levens est intéressant, parce que le schéma sur lequel les élus (conseil municipal et communauté urbaine devenue, depuis le 1^er janvier, Métropole) ont tous parié, est peut-être en train de se gripper.

Quel est ce schéma? Urbaniser à outrance de façon à accueillir une population extérieure qui ne peut pas se loger sur la côte devenue trop chère.

Sauf qu’aujourd’hui, plus de cent villas (150 selon certains) à la vente ne trouvent pas preneur et que l’on continue d’en construire d’autres. Le PLU persiste dans cette orientation, grande consommatrice d’espace. Il prévoit aussi de développer dorénavant l'urbanisme en densification verticale de préférence, importante, et en des lieux inappropriés.

Moins 2000 habitants à Nice, plus 2000 à Levens

Il faut le dire et le redire, la demande d’urbanisation ne vient pas majoritairement de la population locale, qui est déjà en partie correctement installée.

Selon les derniers chiffres de L’INSEE (2009), Il y a à Levens 2196 logements. 1732 sont des résidences principales, 316 des résidences secondaires, 133 logements sont vacants et 15 dits "logements occasionnels". À noter le nombre élevé de propriétaires: 1293, dont 1146 de maisons.

le nombre de logements: voir ICI: insee 2009 tableau détaillé logements
les propriétaires:voir ICI: insee 2009 tableau détaillé classification,

Deux chiffres importants appuient notre propos:

Nice est la seule ville de Provence Alpes Côtes d’Azur qui perde des habitants. (voir ICI document INSEE recensement 2009)

De 1999 à 2009 la population niçoise est passée de 342 738 à 340 735 habitants. Vie chère, non respect de la loi SRU concernant les logements sociaux, accroissement des résidences secondaires, attractivité moins importante pour les jeunes, sont quelques unes des causes de cette perte de population.

Des communes comme Levens, au pouvoir municipal docile (ici on encourage les vœux de Nice), et aux réserves foncières importantes, jouent très bien le rôle assigné: recevoir ceux qui ne peuvent (couches défavorisées et couches moyennes) rester à Nice.

Et l’autre chiffre officiel qui appuie nos dires, c’est celui de l’augmentation de population prévue dans les documents du PLU.

Dans le rapport de présentation, nous lisons à la page 200 « au terme de 2025, la commune comptera environ 2 000 habitants supplémentaires ». Ce qui veut dire beaucoup plus ! Car jusqu’alors toutes les prévisions d’augmentation de la population ont été minimisées, dans les annonces officielles.

Ainsi le pré-diagnostic du PLU le relevait « Malgré un coût du foncier non bâti qui s’est emballé augmentant de 250% en dix ans, l’augmentation annuelle de la population évaluée à 60 habitants, s’est établie à 110. Une erreur d’appréciation de 80% » (page 70)

Si le même type d’erreur persiste ce n’est plus 2 000 habitants supplémentaires, que la commune aura dans 13 ans, mais entre 3 500 et 4 000.

UN PLU QUI NE RESPECTE PAS CE QU’IL ÉNONCE

À l’étape actuelle, les documents sont librement consultables en mairie, (C'est une délibération de NCA qui le précise) . Avant la nomination du commissaire enquêteur et la mise à l'enquête publique, il est encore temps pour les élus et les services de corriger ce PLU. Mais on n’y croit guère.

De l’étude que nous avons faite des quasi 500 pages des documents concernant le Plan Local d’Urbanisme de Levens, nous tirons trois conclusions.

Les principes énoncés dans ces documents sont à géométrie variable. Ils ne s’appliquent pas de la même façon sur tout le territoire communal. Ce qui crée des zones (parcelles ?) avantagées (intérêts particuliers), et d’autres désavantagées (intérêt général).

Dans ce cadre là, ce qui est acté fortement, c’est un accroissement considérable de la population. Les lieux de densification sont discutables (les arguments, du genre "au bord d'une route desservie par les bus" ) autant que la tendance elle même.

Tout est établi dans ces documents comme si nous étions en période de croissance. Les crises (économiques, sociales, écologiques) sont niées: elles n’apparaissent jamais. A ce sujet, pour comprendre où on en est des différentes crises voir www.les-crises.fr

Attachons nous au premier point: des principes à géométrie variable. L’accusation est grave...

DEMONSTRATION: PRENONS L'EXEMLE DES ZONES AGRICOLES

D’abord qu’est ce qu’une zone agricole ?

Il existe une définition précise qui est donnée et reprise par les documents du PLU c’est l’article R 123-7 du code de l'urbanisme.

Rappel de l’article R.123-7

"Les zones agricoles sont dites "zones A". Peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.

Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et à l'exploitation agricole sont seules autorisées en zone A. Est également autorisé, en application du 2° de l'article R. 123-12, le changement de destination des bâtiments agricoles identifiés dans les documents graphiques du règlement...".

rapport de presentation page 50 spatialisation espaces à v

Ensuite, le document fondateur du PLU donne une piste en fournissant une carte: "spatialisation des espaces à vocation agricole", (rapport de présentation du PLU - chapitre 1 /diagnostic territorial -page 50).

L'utilisation de ces espaces est aléatoire dans le plan de zonage du PLU, sans logique apparente.

On s'en sert quand ça arrange et on ne pérennise pas tout, particulièrement pas les meilleures terres: les terres arables et on crée des zones agricoles dans des lieux qui n'ont rien à voir mais qui permettront des constructions importantes.

Les zones agricoles ? Pourquoi à tel endroit et pas à tel autre ?

Vous avez bien lu: « des secteurs à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres ».

A partir de cette définition il suffit de se reporter sur les cartes du territoire communal et de regarder ce qui devient zone agricole.

1- Tous les espaces choisis ne correspondent pas aux critères. À moins que le critère économique soit de rendre le terrain constructible, ce qui serait le comble pour une terre nourricière. Mais ici on est prêt à tout entendre, tout voir.

2- Lorsque ces critères s'appliquent exactement de la même façon sur des surfaces, cela donne lieu à des classifications différentes. La règle n'est pas appliquée pareillement partout.

Trois grands espaces deviennent agricoles et quelques autres:

1-Le quartier de la Grau

Autrement dit les contreforts du massif du Férion. On trouve sur le bas de cette importante superficie, une toute petite partie des terres qualifiées d' "arables" sur la carte ci-dessus.

Mais la plus grosse partie choisie pour devenir "agricole", dans ce secteur, est constituée...de pins, de chênes et de genévriers.

Ce PLU, au nom de la défense de l'agriculture, va autoriser sur cette cinquantaine d'hectares (500 000 m2) abusivement classés en zone A, des constructions importantes (plusieurs milliers de m2) dans un cadre naturel qui n’en a pas besoin.

2-Le quartier de La Siga

C'est un beau secteur d’oliveraies et l'un des plus beaux endroits de la commune.

Pour ceux qui ne connaissent pas, il faut, depuis Levens, prendre la route (éclairée la nuit!) direction Saint Blaise et à hauteur du virage des sculptures Augier prendre à droite une belle route en terre et avancer dans cet espace planté d'oliviers de part et d'autres.

On voit sur le document de zonage ce qui est classé zone A.

Mais cela concerne t-il tous les oliviers du secteur? Non ! Pourquoi à tel endroit c’est zone A et juste à côté NO (Naturelle Oliviers). Ce sont pourtant bien des oliviers d'exploitation partout ?

Et les magnifiques oliveraies en restanques autour de la propriété Giletta, en face de la ferme de porte Rouge, en exploitation elles aussi, pourquoi ne sont elles pas en zone A?

Et les oliviers présents de part et d'autre de la route de la Roquette entre Porte Rouge et Levens ? Pourquoi sont-ils en zone naturelle eux aussi ?

À Levens il existe trois types d'oliveraies, celles qui sont classées Agricoles (devenant constructibles), celles classées Naturelles Oliveraies (pas constructibles) et quelques oliveraies qui deviennent directement Urbaines et constructibles (exemple, quartier de Ste Pétronille, au dessus de la Siga)

3- L'Arpasse (180 hectares)

Ce vaste espace est d'abord connu des randonneurs,(lien), des vététistes (lien), et des pratiquants de moto cross (lien)

Depuis peu, il est fréquenté par les moutons...En effet, avec l'arrivée d'un troupeau à la bergerie de Porte Rouge, ceux ci y pâturent.

Jusque là rien de bien nouveau, c'était le cas pour les générations précédentes, comme au Férion d'ailleurs.

Ce qui est nouveau, c'est que la zone est devenue Ap -Agricole de pastoralisme. Avec ce tour de passe-passe, Levens ajoute abusivement 180 hectares dans sa comptabilisation des terres agricoles.

Appliqués à l'échelle du département, ces critères vont probablement faire des Alpes Maritimes un très grand département "agricole", peut être l'un des premiers de France !

Redevenons sérieux, rien dans les documents du PLU ne justifie ces choix. Rien d'officiel et de clair en tous cas. Et c'est bien ça le problème. Les documents sont très intéressants. On y trouve des prescriptions, des recommandations, mais quel rapport avec le terrain au plus près, tel que le connaissent ceux qui vivent sur les lieux ?

A Levens ce qui fait la différence entre zone naturelle (oliveraie par exemple) et zone agricole c'est la constructibilité de cette dernière, pas la qualité agronomique des lieux, ni l'état d'exploitation (des oliviers par exemple).

Quand on sait qu’ en zone A -Agricole - il y aura la possibilité pour chacun de construire 1 000 m2 au sol on voit bien qu’il y a là, avec les terres dites A - agricoles- de ce PLU, un double enjeu:

faire du chiffre sans se préoccuper de la valeur agronomique réelle des terres, et annoncer fièrement la création de plus deux cent cinquante hectares de zones agricoles ! (zones A -agricoles- et zones Ap -agricoles pâturages -),
et, en mettant les zones "agricoles" (zones strictement A) à certains endroits et pas à d’autres, offrir à ces heureux élus (ça nous a échappé, mais c’est une formule), des droits à construire très importants.

Il faudra vraiment expliquer pourquoi les zones dites "agricoles" sont dédiées au bétonnage à un point tel, bien supérieur aux besoins des activités agricoles présentes sur nos territoires. On nous a répondu que "1000 m2" au sol, cela correspond à la ferme récemment construite de Porte Rouge.

C'est faux. la surface de la "Ferme de porte Rouge" est bien moindre.
Cela mène donc à dire que des bâtiment de ce type (ou plutôt le double en surface) vont fleurir un peu partout dans ces zones agricoles? Quel massacre pour le Férion ! Quel massacre pour ces oliveraies de la Siga pourtant si fièrement reconquises !

A contrario, il faudra vraiment expliquer pourquoi la majeure partie des quelques rares terres reconnues comme arables, et restées vierges de toute construction, sont classées en zone de densification urbaine et pas en zone Agricole ?

Faut-il rappeler que les PLU n'ont pas vocation à être une reprise, travaillée, des Plan d’Occupation des Sols, mais doivent être une remise à plat complète de tout le territoire communal.

Tout ça pour pointer que ce n’est pas la peine d’annoncer des critères si c’est pour ne pas les respecter.

On pourrait relever d’autres éléments qui, rapportés à la réalité au plus près du terrain, laissent songeur. Nous l'exprimerons lors de l’enquête publique.

Par exemple: l’Orte, tant les documents et les textes de ce PLU vont dans le sens de ce que nous disons depuis pas mal de temps, mais pour au final en tirer une conclusion opposée dans le plan de zonage.

Mais ça c’est une autre histoire. Une autre histoire ? Peut être pas...

Nota bene

On peut aller encore plus loin et, à partir des numéros des parcelles, obtenir très légalement (au service des hypothèques, centre des impôts rue Joseph Cadei à Nice) les noms des propriétaires ou les actes de propriétés (coût environ 10 euros par recherche et 15 euros par acte intégral).

Vous n'avez pas le n° des parcelles ? Regardez-le sur le plan cadastral, communicable à tous en mairie de Levens, ou à Nice -( même adresse que précédemment, service du cadastre).

Et puis promenez vous sur géoportail (www.geoportail.fr), on y retrouve la carte topographique IGN de la commune, les photos aériennes, le plan parcellaire avec le numéro de chaque parcelle.

Comparez avec les plans de zonage à côté, ce PLU vous apparaîtra d'une certaine façon...