Levens (06), un P.L.U. très mal engagé: LE CAS DE L’ORTE
Selon la DTA (Directive Territoriale d’Aménagement) qui s’impose au PLU, le secteur de l’Orte ne fait pas partie des lieux à urbaniser en priorité. Décidemment ce PLU cumule les non respects aux règles qu’il énonce.
Dans un article précédent LEVENS (06) UN P.L.U MAL ENGAGÉ? (à lire en cliquant ICI), nous avons démontré en quoi, sur l’importante question des zones agricoles, le PLU (Plan Local d’Urbanisme) ne respectait pas les propres règles qu’il énonçait.
Nous avons indiqué aussi qu’il y avait si l'on peut dire « discrimination à l’oliveraie ». Une telle étant en zone agricole, telle autre en zone naturelle, telle autre passant directement à la construction. Et cela sans raison apparente ou énoncée dans les documents d'urbanisme.
L’ORTE : UN SECTEUR QUI CUMULE TOUT
Résumons : À Levens, ce PLU crée des zones agricoles (ou pas agricoles) qui sont contestables. Mais il y a pire (ou mieux)!
Le traitement du secteur de l’Orte dans les documents du PLU (en phase d'enquête publique du 5 mars au 5 avril, voir agenda ci-contre) est encore plus abracadabrantesque. À ce secteur de l'Orte, s’applique beaucoup de directives, règles, prescriptions. Il suffit de les lire, d’étudier les cartes. (Tout est dans le document dit 'diagnostic", il est vrai fort dense - 353 pages).
Tout converge pour expliquer pourquoi il ne faut pas construire à l'Orte, pourquoi l’on ne peut pas construire à l'Orte. Pour en arriver pourtant à la décision que ce secteur sera un secteur de dense et hautes constructions (immeubles).
Il y a donc comme un énorme problème. Un problème qu’il sera difficile de régler par des « pressions » ou des « petits arrangements » . Démonstration
DES NORMES SUPRA- COMMUNALES QUI S’IMPOSENT AU PLU
Il faut savoir comme il est écrit en page 19 du rapport de présentation que « le PLU doit respecter l’ensemble des dispositions supra-communales qui lui sont supérieures et qui relèvent :
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De documents d’orientation comme la Directive Territoriale d’Aménagement (DTA) ou le schéma de Cohérence Territoriale (SCOT)
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De servitudes d’utilité publique, issus de documents prescriptif au titre des risques, comme les Plans de Prévention des Risques (PPR) (mouvement de terrain, inondations, incendies de forêt….
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De l’intérêt général et de grands projets de L’Etat et des collectivités locales….
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De règles et documents pour la préservation de l’environnement et la sauvegarde du patrimoine…. »
TROIS CATÉGORIES DE SECTEURS URBAINS SELON LA DTA
Prenons la DTA, car elle est utile à plus d’un titre, et s’applique à Levens. Levens est situé dans la "frange sud de la zone Montagne".
« Approuvée le 2 décembre 2003, la DTA définit notamment l’application des lois d’aménagement et la politique poursuivie par l’État à moyen et long terme.
La prise en compte de la loi Montagne s’effectue à partir des critères édictés par la DTA.
Le PLU doit être compatible avec ses orientations qui conditionnent directement les réflexions de l’aménagement communal. Il précise d’une part les conditions d’application au territoire de la loi Montagne, et notamment les espaces à préserver et, d’autre part les critères d’identification de l’urbanisation existante qui définissent les possibilités de son extension. »
Page 24 du « Rapport de présentation », où il est question, dans le cadre de la DTA, de la gestion de l’urbanisation de la frange Sud de la zone Montagne,.
Il y a là le mode d'emploi de l'urbanisation qui contrairement à ce qui s'est fait ici depuis longtemps,doit obéir à certaines règles.
Donc, comment doit être gérée cette urbanisation ? Pas au hasard, selon les voeux de l'un ou de l'autre, mais en fonction de l'urbanisation existante. Pour cela, on identifie trois secteurs.
ON LIT : « La DTA distingue trois catégories de secteurs urbains, objets de dispositions spécifiques selon leurs caractéristiques. Des secteurs urbains constitués, d’urbanisations diffuses et susceptibles d’être urbanisés. Chaque catégorie est dotée de possibilités de développement dépendant de sa morphologie initiale »
Page 25, figure 4, du "rapport de présentation", la carte de la DTA pour Levens "Gestion de l'urbanisation dans la Frange Sud de la Zone Montagne" (la télécharger en PDF ICI). On y voit les secteurs et les catégories, il y a :
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Le secteur "urbain constitué"
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Le vieux village
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Secteur "d’urbanisation diffuse"
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Secteur "susceptible d’être urbanisé"
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Espace Naturel
cliquer sur l'image, pour l'agrandir
Cette carte donne l'état des lieux en 1998, qui n'a guère changé depuis.
L’ORTE EN SECTEUR "SUSCEPTIBLE D’ÊTRE URBANISÉ"
L’Orte est en couleur blanche qui signifie "secteur susceptible d’être urbanisé". Susceptible, ce qui veut dire "sous certaines conditions". Ces conditions étant qu'on ne pourra urbaniser l'Orte qu'après tous les autres secteurs.
Page 26: Ce secteur « comprend des constructions éloignées les unes des autres, de faible densité et de hauteur réduite, intégrant des espaces significatifs non bâtis… Description qui correspond bien à la réalité du lieu.
Ce secteur ne peut être développé que si la capacité des secteurs constitués et diffus s’avère insuffisante pour satisfaire les besoins présents et la croissance attendue »
On répéte à dessein: les possibilités de densification urbaine de ce secteur ne peuvent advenir que si les deux autres secteurs « urbains constitué » et « urbains diffus » sont remplis. Que si ces deux autres secteurs ne peuvent plus satisfaire la demande. Ce qui n’est pas le cas.
C’est d’autant moins le cas lorsqu’on se promène dans ces deux autres secteurs. Les énumérer, les nommer suffit pour ceux qui connaissent la commune.
Par exemple le secteur urbanisé comprend « Le vieux village et les quartiers nouveaux intégrant les hameaux (Sainte Claire, Saint Antoine de Siga, La Bouisse, Plan du Var). (en rouge sur la carte DTA)
Quant au secteur d’urbanisation diffuse « il occupe des espaces interstitiels du bourg constitué et ses extensions vers l’Est, l’Ouest et le Sud » (en orange sur la carte DTA)
Cela en fait des espaces ! Et quand tout cela sera densifié (ce n'est pas nous qui le souhaitons, mais les créateurs du PLU) , on pourra, à ce moment là seulement, et si cette logique persiste (ce qui n'est pas certain avec la crise qui s'aggrave et les tollé de cette logique) , "ouvrir à la construction" de nouveaux secteurs: les secteurs "susceptibles d’être urbanisés".
MAIS en tous les cas, PAS AVANT.
Donc du point de vue de la DTA dans la frange Sud de la zone Montagne, l’ORTE NE PEUT PAS ÊTRE URBANISÉ.
Qualifier ce secteur de non urbanisable et décider de le rendre urbanisable dense ne tient pas.
On parle de L'Orte, mais ce qu'on vient de démontrer s'aplique à deux autres secteurs: La Madone et ses alentours et un peu plus loin, la Gourra/René Pouchol. Ils sont en blanc sur la carte de la DTA "état en 1998", et, comme l'Orte, ils sont toujours vierges de constructions à ce jour. Comme l'Orte, ils sont répertoriés dans le PLU en "terres fertiles", comme l'Orte, le PLU veut les urbaniser.
Il est vrai que pour les autres secteur, tout est prévu, le PADD de levens (projet d'aménagement et de développeemnt durable) les positionne contre toute réalité en "zone aggoméré existante" ou "actuelle " (cartes page 11 et 18). Pour l'Orte, les même cartes notent bien que le lieu n'est pas une zone urbaine.
ci-dessous, carte page 11 du PADD (cliquer dessus pour l'agrandir)
ci dessous, carte page 18 du PADD (cliquer dessus pour l'agrandir)
pour télécharger en PDF la carte de la page 11 du PADD, cliquer ICI
pour télécharger en PDF la carte page 18 du PADD, cliquer lCI
Du PPRI « CRUES TORRENTIELLES ET INONDATIONS»
Allons plus avant sur l'étude de l'Orte. En plus de la non-conformité avec la DTA, ce lieu cumule d'autres obstacles à l'urbanisation.
- Autre obstacle, et pas des moindre: le Plan de Prévention des Risques Inondations, que le PLU ignore et passe superbement sous silence.
Ce document, prescrit par arrêté préfectoral du 21 mars 2005, et soumis à enquête publique en mars 2009 n’est toujours pas approuvé. Pourquoi ?
Parce qu’il y a "problème" sur le secteur de l’Orte.
A la demande en mars 2009, du commissaire enquêteur chargé de l'enquête publique du PPRI et ensuite des services de l'Etat, suite au permis de construire déposé en décembre 2009, des études ont été effectuées sur ce secteur (2010), et plus largement sur les bassins versants qui l'entourent (2011).
Soyons candides. Si ces études avaient été sans problème quant à l’urbanisation voulue, il y a belle lurette que ça se saurait. Le Maire, qui tient absolument à mettre des immeubles dans cette zone, n’est pas n’importe qui. Certes, il n’est plus vice président de la métropole, comme il l’était de la communauté urbaine (jusqu’au 31 décembre 2011), mais il fait partie de la majorité qui dirige les Alpes Maritimes.
Vous vous souvenez, "les Plans de Prévention des Risques s'imposent au PLU".
Alors qu'est ce qu'on fait avec ce PPRI pas approuvé?
Il « est à prendre en compte dans le cadre du principe de prévention dans l’attente de son approbation, pour l’instruction des demandes d’occupation des sols »(page 36 du rapport de présentation du PLU). Il s'applique d'ailleurs par anticipation depuis plusieurs années, à certains secteurs de Levens, lors des demandes de permis de construire.
En l’occurrence les zones déjà rouges ne doivent pas être construites et les autres sont soumises à prescriptions.
Pour l’Orte on fait quoi?
On continue à faire comme s'il n'y avait rien de spécial, alors que ce sont les problèmes de ce secteur qui bloquent le PPRI ?
Ou bien, compte tenu des études réalisées, et afin de ne faire prendre aucun risque aux biens et aux personnes (à l'aval, bien sûr...), on interdit la zone à toute construction?
PRESERVER L'AGRICULTURE QU'ILS DISAIENT
Les trois petites zones de terres arables qui restent sur la commune ont été identifiées. Il s'agit de la Madonne, d'un morceau au pied du Férion (La Gourra/René Pouchol) et ....de l'Orte.
On en préserve des petites parties, alors qu'elles devraient, vu leur rareté et leur valeur être préservées intégralement. On bétonne la terre, on la tue. Et pendant ce temps on transforme en zone agricole les espaces que vous savez (voir précédent article)...
L'Orte répond en tout point à la définition de ce qu'est une terre agricole.
Voici la définition légale.
"Peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles."
À l'Orte, ce n'est pas un seul critère qui est rempli, mais les trois. Nous le disons nous, mais le PLU aussi.
ci-dessous, la carte "spacialisation des espaces à vocation agricole" (page 50 du rapport de présentation du PLU)
cliquer dessus pour l'agrandir
lien ICI pour la télécharger en format pdf
RESUMONS
DTA - PPRInondation - Sauvegarde des terres arables - sans parler de l'unité paysagère à l'entrée de la commune, sans parler du "corridor écologique" qui passe à l'Orte (voir encore les documents du PLU), franchement si les décideurs et les bétonneurs ne veulent pas faire perdre du temps à tout le monde, ils feraient bien de classer l'Orte en zone naturelle ou agricole, et de respecter les critères énoncés dans les textes fondateurs du PLU.
Ce PLU a beaucoup de défauts. On peut l'attaquer par différents endroits, à partir de différents sujets
- urbanisation excessive au regard de l'augmentation de population annoncée,
- discrimination à l'olivier, pour les terres agricoles oliveraies
- consommation inutile d'espaces naturels
- etc
mais son "talon d'Achille" c'est l'Orte, qui cumule tout !